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◎ 华税律师 整理/评论

物业税（Property Tax）是向香港土地及建筑物的业主所征收的税，它是以每一课税年度土地及建筑物的应评税净值作为计税依据，用标准税率计算和征收的一种税。香港土地资源十分有限，人口众多，租赁和转租的次数十分频繁，且业务量相当大。开征物业税不仅税源稳定，而且长期有效，逐渐成为香港税制的一个特色，对香港政府的财政收入起到重要的作用。

香港《税务条例》规定，所有地处于香港的土地和建筑物都属于物业税的征税范围。香港物业税的纳税人是拥有租金收入的土地、房屋、楼宇等物业的所有者。如果楼宇和土地的所有者不是同一人，香港税法则规定分别向土地和楼宇的所有者征税。课税对象为非自用而用于出租的土地、房屋、以及其他楼宇等物业。计税标准是出租物业的实际租金收益。实际租金收益又包括：租金、管理费、服务费等。物业税的税率每一纳税年度调整一次。

自 1995 年起，物业税标准税率改为 15%。从 1998 年开始，香港物业税的标准税率上调至 ，按应评税净值征收。2004/2005 财政年度起，物业税标准税率改为 16%。

业主须将所有物业填写在综合报税表内，并上报综合报税表格，接受地方评税机构的评估。地方评税主任则依据纳税人业主上交的申报表或暂缓物业税的通知书进行评估税值，并扣减掉纳税人在课税年度内已暂缴的物业税。纳税人业主就应按照评税通知书上的规定时间缴纳物业税款。业主也可以在年中按照上一个课税年度评定的评税标准作为准则评估出的应评税值暂缴物业税。但仍需要在课税年度终了后按标准税率计算，进行多退少补。任何纳税人可以在缴税日到期的 28 天前，以书面形式通知税务局局长，表明本人须就该纳税年度纳税物业税。

我国台湾地区的房屋税是对土地上的各种房屋及相关增加该房屋实用价值的建筑物课征的税收。房屋税的纳税人一般为房屋的所有人。如果房屋涉及共有的，纳税人为房屋共有人，则由房屋共有人推定一人为纳税人，承担缴纳房屋税之义务，若不推定，则由现住人或使用人代为缴纳。台湾房屋税属于地方税，台湾当局 1967 年公布《房屋税体例》，后经多次修正。

台湾房屋税是对房屋所有人拥有房屋的现有价值征收的一种税，房屋税是以附着于土地的各种房屋及有关增加该房屋使用价值的建筑物为征税对象的财产税。附着于土地的各种房屋及有关增加该房屋使用价值的建筑物均是房屋税的课税对象。而增加房屋使用价值的建筑物，是指像阳台、地下室和电梯等附属于应税房屋的其他建筑物，并具有增加该房屋使用价值的属性。

台湾房屋税纳税人包括房屋所有人、典权人、使用人、管理人和承租人。房屋所有人既包括已向地政机关申请办理所有权登记的所有权人，也包括未办理所有权登记的实际房屋所有人。若出现既未办理建筑物所有权第一次登记，而且房屋所有人不明确，其房屋税向使用执照上登记的起造人征收；无使用执照者，向建造执照所登记的起造人征收；无建造执照者，向现住人或管理人征收。设有典权的房屋，其房屋税向典权人征收。

房屋现值为房屋税的计税依据，并依据下述税率进行征收：（1）针对住宅用房屋，规定的最低税率为 ％，最高税率为 2％。（2）作为非营业用房的非住宅用房屋，例如私人医院，自由职业税务所等，房屋税规定的最低税率是 ％，最高税率是 ％；若非住宅用房屋用作营业用房，其房屋税的最低税率为 3％，最高为 5％。（3）若是该房屋同时用作住家和非住家，则应当依据其实际使用面积，按住家用和非住家用税率分别课征房屋税。

台湾房屋税是按照房屋课税现值乘以适用税率计算得来，而不是按照房屋的造价或其市价进行计算。由各县市不动产评价委员会依据“不动产评价实施要点”内容负责评定个该县市房屋的标准单价，评价办法采重置成本法及买卖比较法。

（一）促进地方财政收入增长

针对房地产保有阶段征收的房产税隶属于地方税体系，是地方财政收入的发展趋势。尤其是在税收分配上实行中央与地方分税制的国家，房产税收一般隶属于地方税制体系，由地方直接征收，或在中央税务机关征收后划拨回地方。房产税作为地方财政上的重要来源，促进了地区公共事业和基础设施的建设。

（二）将房产税作为长期稳定的税收制度

拥有成熟房产税法律制度的国家和地区，通过开征房产税一方面是希望能够给地方政府带来稳定长期的财政收入，另一方面，通过对不动产保有环节征税来促使不动产持有人将不动产投入到充分使用中，避免不动产资源的空置浪费。

房产税尽管在为地方政府带来稳定财政收入的同时，还可对居民财富和收入进行二次分配，并对房地产市场上的房产投机行为起到一定的抑制作用。但二次分配与抑制房地产投机行为毕竟都是间接地、附带性的。所以，不能单只靠房产税的开征来快速解决我国目前房地产市场、住房市场和住房政策中面临的所有问题。房产税不应是一种短期干预市场的政策工具，而应当作为一种长期制度被纳入立法层面。

（一）税收法治原则：还原房产税的本质

税收法治是指依据税收法定主义原则，通过税收立法、税收执法、税收司法和税收法律监督等一系列税收法律制度的创建，使征税主体与纳税主体的税收行为纳入现代法治轨道，从而实现依法征税和依法纳税的良性社会秩序状态，它是法治国家基本原则在税收领域的表现和运用。税收国家既然要以法治作为保障，则要具备法治的先行条件。

（二）房产税在分税制下要成为地方财政收入

房产税要上升到法律层面，不但要满足现代国家的税收法治的基本构想，还要解决如何在分税制框架下进一步完善以地方税权为主体的地方财政制度。分税制财政体制改革是在 1994 年开始实行的，即在中央与地方之间以及各级地方政权之间，以划分各级政府事权为基础、以税收划分为核心相应明确各级财政收支范围和权限的一种分级财政管理体制。

我国分税制确定后起到的实际效果，是使财政与税收权利相对集中于中央。这样中央可通过分税制增强的财力来集中力量办大事，但同时也使地方财政收入显得薄弱。如果采用中央统一制定房产税征收范围、税率等要素，则无法具体区分经济发达与欠发达地区、房地产市场过度发展与发展不足等情况，房产税基本功能的实现将会大打折扣；如果在中央统一立法中规定不同地区房产税各课税要素，一方面因各地情况复杂琐碎而不宜在同一法律中予以规定，另一方面也会因各地情况的快速变化而需要频繁修法，从而有损于法律的稳定性。

因此，作为地方财政主要收入来源的房产税，还是应当由地方依据各地经济社会实情、人民负担以及地方财政需求等因素综合考虑。国家政府应当综合考虑开征房产税的地方经济是否发达、社会环境是否优良、地方财政收支状况及政府提供公共福利等各方面因素，来判断决定有关房产税的具体税制设计。

（三）坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则

“宽税基、少税种、低税率”是 20 世纪 80 年代世界性税制改革的基本原则，房产税不例外。“宽税基”是指除了公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征房产税外，其余的均要征税，这就为稳定充足的房产税收入提供了物质基础；“少税种”，是指像其他国家对房产税收种类的设置相较我国而言较少，这样不但可以避免发生因税种过于复杂而导致重复征税的税负不公平现象，而且还可以控制税收征管成本，提高税收效率；“低税率”，国外税法规定的房产税税率均较低，这样不但可以减轻纳税人的税务负担，还可以在税基较宽、征收效率较高的条件下，为地方财政创造充足稳定的收入来源。征收层面上的税种设置应尽量单一，这样就能有效地减少了重复征税的成本，提高征税的工作效率。房产税的征税基础随着其税基的不断拓展而变得更加稳定。

（文章来源：“房产税立法问题国际比较研究”，作者曹思思）